Η αγορά ακινήτων περνάει σε μια νέα εποχή. Πίσω από τις διακυμάνσεις των τιμών και τις τεχνολογικές εξελίξεις, βαθύτερες και πιο σύνθετες δυνάμεις οδηγούν σε ουσιαστικό μετασχηματισμό: η κλιματική κρίση, οι αυξανόμενες κοινωνικές ανισότητες, η επέλαση της τεχνητής νοημοσύνης, η πολιτική αβεβαιότητα, ακόμα και η μεταβαλλόμενη αντίληψη της κατοικίας ως ανθρώπινου δικαιώματος. Το real estate παύει πλέον να λειτουργεί με τους παραδοσιακούς όρους και αναδιαμορφώνεται σε ένα πολυσύνθετο οικοσύστημα, όπου διασταυρώνονται τεχνολογία, κοινωνία, περιβάλλον και οικονομία.
Αυτό ήταν το βασικό μήνυμα του 31ου Ετήσιου Συνεδρίου της (ERES), που φιλοξενήθηκε από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών. Το συνέδριο, που θεωρείται σημείο αναφοράς στον ακαδημαϊκό χώρο για την έρευνα στην αγορά ακινήτων, προσέλκυσε πάνω από 250 συμμετέχοντες διεθνώς.
Τι διαμορφώνει σήμερα το τοπίο των ακινήτων;
Οι βασικές θεματικές του συνεδρίου ανέδειξαν τις νέες παγκόσμιες τάσεις που ήδη επηρεάζουν και την ελληνική αγορά:
Κλιματικός Κίνδυνος και Αναπροσαρμογή Κανόνων
Η κλιματική αλλαγή επηρεάζει άμεσα την αξία και τις προοπτικές των ακινήτων. Πλημμύρες, καύσωνες και άλλες φυσικές καταστροφές δεν είναι πια μεμονωμένα φαινόμενα, αλλά καθοριστικοί παράγοντες τιμολόγησης και τραπεζικής αξιολόγησης. Πρακτικές όπως τα green bonds, οι γνωστοποιήσεις περιβαλλοντικού ρίσκου και οι οικολογικά προσανατολισμένες επενδύσεις κερδίζουν έδαφος σε χώρες όπως η Ολλανδία και η Αυστραλία.
Τεχνολογία και AI: Η νέα πραγματικότητα του real estate
Η ενσωμάτωση τεχνολογικών εργαλείων – από την τεχνητή νοημοσύνη και το machine learning έως τις πλατφόρμες PropTech – μεταμορφώνει τον τρόπο με τον οποίο αξιολογούνται, διαχειρίζονται και διαπραγματεύονται τα ακίνητα. Οι ενδιάμεσοι μειώνονται, η διαφάνεια αυξάνεται και οι προβλέψεις γίνονται με μεγαλύτερη ακρίβεια.
Προσιτή Στέγη: Παγκόσμια πρόκληση χωρίς εύκολες λύσεις
Το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας βαθαίνει. Η αργή οικοδομική δραστηριότητα και το υψηλό κόστος στέγασης αποκλείουν ολοένα και περισσότερους από την αγορά. Η συζήτηση στρέφεται πλέον σε εναλλακτικά μοντέλα κοινωνικής στέγασης, αναδιαμόρφωση επιδοματικών πολιτικών και προστασία ευάλωτων ομάδων, όπως οι μετανάστες και οι μονογονεϊκές οικογένειες.
Γεωπολιτική, Επιτόκια και Οικονομική Αβεβαιότητα
Η μεταβλητότητα των διεθνών αγορών, τα αυξημένα επιτόκια και η γεωπολιτική ένταση διαμορφώνουν ένα ρευστό περιβάλλον. Επενδυτές και θεσμικοί παίκτες καλούνται να αναθεωρούν συνεχώς τις στρατηγικές τους για να διατηρήσουν την ανθεκτικότητα των χαρτοφυλακίων τους.
Βιωσιμότητα και ESG: Από τη θεωρία στην πράξη
Η βιωσιμότητα περνά από τις δηλώσεις προθέσεων στην πράξη. Πιστοποιήσεις όπως WELL και ESG αποκτούν ουσιαστική αξία στην αξιολόγηση επενδύσεων, ενώ η ενσωμάτωση «πράσινων» και κοινωνικά ωφέλιμων στοιχείων – όπως δημόσιοι χώροι, ενεργειακή απόδοση ή αναπαλαιώσεις – αναδεικνύονται ως παράγοντες διαφοροποίησης και προστιθέμενης αξίας.
Νέες δεξιότητες για μια νέα αγορά
Το σύγχρονο real estate απαιτεί διαθεματική γνώση. Οι επαγγελματίες του κλάδου πρέπει να συνδυάζουν τεχνικές, οικονομικές, νομικές και περιβαλλοντικές γνώσεις, ενώ τα εκπαιδευτικά ιδρύματα οφείλουν να προσαρμόζονται στις σύγχρονες ανάγκες, ενσωματώνοντας τεχνολογία και βιώσιμες πρακτικές στην εκπαίδευση.
Ελλάδα: Ο παγκόσμιος παλμός σε τοπικό επίπεδο
Η εγχώρια αγορά ακινήτων παρακολουθεί τις διεθνείς εξελίξεις, με τις τιμές να συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία. Σύμφωνα με τον δείκτη SPI του Spitogatos, το δεύτερο τρίμηνο του 2025 οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 9,7% σε σχέση με πέρυσι και 2,8% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Τα ενοίκια ακολούθησαν αντίστοιχη πορεία, με άνοδο 7,2% ετησίως και 4,2% τριμηνιαίως.
Περιοχές όπως τα Νότια Προάστια (Βουλιαγμένη, Βούλα) και οι Κυκλάδες διατηρούν τα πρωτεία, με μέσες τιμές άνω των 15 €/τ.μ. Στον αντίποδα, περιοχές της Δυτικής και Βόρειας Ελλάδας, όπως η Καστοριά και η Φλώρινα, εξακολουθούν να προσφέρουν χαμηλό κόστος κατοικίας.
Αξιοσημείωτη είναι η αναζωπύρωση ενδιαφέροντος στο κέντρο της Αθήνας, στα Δυτικά Προάστια και στον Πειραιά, λόγω φοιτητικής κινητικότητας, τουριστικών ροών και επιδοτούμενων προγραμμάτων στέγασης.
Γενικά, φαίνεται ότι η αγορά ακινήτων, στην Ελλάδα και παγκοσμίως, αλλάζει δομικά. Δεν αρκεί πια η παρακολούθηση της προσφοράς και της ζήτησης – απαιτείται πολυεπίπεδη κατανόηση των τεχνολογικών, περιβαλλοντικών και κοινωνικών μεταβλητών που επηρεάζουν τη σύγχρονη κατοικία και επένδυση. Το real estate μετατρέπεται από στατικός τομέας σε πεδίο καινοτομίας και προσαρμοστικότητας.
